24/05/2022
Kinh doanh bất động sản (BĐS) là việc bỏ ra một nguồn vốn để đầu tư tạo lập, nhận chuyển nhượng, mua, thuê, mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê hay cho thuê lại nhằm mục đích sinh lợi nhuận (Luật Kinh doanh BĐS số 63 năm 2006/QH11 ngày 29/06/2006). Dự án kinh doanh BĐS có trong bài phân tích dưới đây sẽ được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên khu đất để cung cấp các dịch vụ BĐS.
Dự án kinh doanh BĐS bao gồm:
- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;
- Dự án căn hộ cho thuê;
- Dự án trung tâm thương mại;
- Dự án khách sạn, nhà hàng;
- Dự án về dịch vụ nhà ở;
- Dự án hạ tầng khu công nghiệp;
- Dự án liên kết với cung cấp những loại hình dịch vụ trên;
- Những loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).
Trên một khu đất thì nhà đầu phải có cách giải bài toán và lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu trong số các mô hình đã kể trên. Để lựa chọn thành công trong mô hình đầu tư và quản lý khai thác hiệu quả thì nhà đầu tư cần thực hiện phân tích lựa chọn theo quy trình sau:
Tìm kiếm khu đất đầu tư là công việc thường xuyên của nhà đầu tư BĐS. Khu đất kinh doanh BĐS có hai dạng: thứ nhất là thuê lại đất từ đối tác kinh doanh khác hay thuê quỹ đất thuộc quản lý nhà nước; thứ hai là mua đất của đối tác khác. Nhà đầu tư thường cân nhắc đến việc mua khu đất ở đâu, khi nào mua, giá bao nhiêu, ... dựa trên sự phù hợp của khu đất.
Khu đất phù hợp là đất tọa lạc tại vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hay nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (thuộc loại hình dịch vụ như định nghĩa ở trên) và tính khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu như khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh và hoạt động từ chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay ở Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch quy hoạch cho mục đích công, cho mục đích kinh doanh, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì vậy nhà đầu tư phải kiểm tra phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó sẽ mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết thông tin quy hoạch của khu đất thì nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở tài nguyên & môi trường, sở quy hoạch xây dựng hay các chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nới quản lý khu đất. Trường hợp khu đất chưa được quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi văn bản đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ.
Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định được sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký hợp đồng thuê mua đất với các đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hay hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu là khu đất do nhà nước quản lý).
Như đã trình bày ở bước 1, khu đất thông thường sẽ thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hoặc mục đích xã hội. Nhà đầu tư cần quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là sẽ kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư cần phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để có thể đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của các nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ dựa trên cơ sở chung là thị trường. Khi đưa ra quyết định đầu tư trong khi thiếu dữ liệu về thị trường đó sẽ có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng thì họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi họ đưa ra quyết định.
Thực hiện nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng trong kinh doanh sẽ là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang môi trường chắc chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm căn hộ cho thuê, thị trường cao ốc văn phòng, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở.... Nghiên cứu thị trường cần phải dự báo được triển vọng và dung lượng từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng trong kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.
Thiết kế ý tưởng của dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:
Xác lập mô hình trong kinh doanh có hiệu quả;
Thiết kế ý tưởng kiến trúc theo phong cách đặc trưng, có tính hiệu dụng cao, ấn tượng, có cảnh quan đẹp.
Chứng minh hiệu quả đầu tư;
Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách trong quá trình xây dựng;
Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận.
Dựa trên các tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải được thể hiện đầy đủ nội dung sau:
Mô hình kinh doanh sẽ cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của dịch vụ do dự án cung cấp so với dịch vụ đã có trên thị trường hiện nay;
Ý tưởng về kiến trúc như thế nào, sự độc đáo kiến trúc;
Các đặc điểm về kỹ thuật;
Thị trường mục tiêu như thế nào?
Quản lý đầu tư, khai thác như thế nào?
Phân tích tài chính nhằm xác định được khả năng sinh lời của dự án, sẽ bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:
Ước tính được toàn bộ chi phí dự án
Dự kiến các phương án hợp tác kinh doanh;
Ước tính được nguồn vốn vay;
Thiết lập mô hình phân tích dựa trên các giả định cơ bản về dự án;
Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời dự án bao gồm doanh thu, chi phí hoạt động, chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn...
Phân tích độ nhạy với biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.
Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn của dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động nguồn vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn thông qua các kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu công ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án được cấp phép, phê duyệt hay đã chi tiết được các hạng mục đầu tư. Để đạt được sự cấp phép chủ đầu tư cần phải chứng minh được năng lực tài chính nên đòi hỏi tiến hành huy động vốn trước. Việc huy động nguồn vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua việc ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung: Thỏa thuận về chi phí, thời gian, nhân lực và cách làm.
Sau khi các bên tham gia góp vốn đã ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ sẽ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm các nội dung sau:
Các đánh giá rải rác;
Đánh giá tiền khả thi;
Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;
Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh.
Nhà thầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết và vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.
Triển khai dự án sẽ gồm các công việc sau:
Thiết kế chi tiết;
Đấu thầu và chọn thầu xây dựng;
Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;
Phương án tổ chức và giám sát, quản lý;
Phương án tổ chức quản lý, giám sát và khai thác dự án do chủ đầu tư thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao và nhân lực của doanh nghiệp hay chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thì sử dụng đến dịch vụ tư vấn thực hiện các công việc như:
Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng và quản lý chất lượng);
Bán và tiếp thị;
Tư vấn quản lý tài sản.
Trên đây là các phương pháp trong quy trình phát triển dự án kinh doanh BĐS. Bạn hãy nhớ rằng, mỗi loại dự án sẽ có đặc thù riêng và không có gì áp dụng chung với mọi trường hợp.
(Nguồn tổng hợp - quanlyduan.com.vn chỉnh sửa)
