“Lộ trình pháp lý” cụm từ được nhiều người sử dụng, nó có nghĩa là làm pháp lý thì phải có các bước đàng hoàng. Bước sau thực hiện được khi đã hoàn thành các bước trước. Vì thế khi muốn tầm soát pháp lý dự án thì chỉ cần hỏi pháp lý cao nhất của dự án đó đang ở bước nào, mặc nhiên các bước trước đó đã phải hoàn thành. Pháp lý cao nhất (trong thời gian thực hiện dự án) của 1 dự án chung cư là giấy phép xây dựng.
Chi tiết hơn, khi đọc giấy phép xây dựng sẽ tham chiếu đến các bước pháp lý trước đó, từ phê duyệt quy hoạch 1/500, phê duyệt dự án đầu tư nhà ở, thẩm duyệt thiết kế cơ sở, ... Có nhiều bước pháp lý, tuy nhiên chỉ có một số bước quan trọng sẽ ảnh hưởng đến dự án, ngoài ra thì sẽ không ảnh hưởng nhiều. Các bước pháp lý quan trọng bao gồm.
Chấp thuận nhà đầu tư hay chấp thuận chủ trương đầu tư: Đây là văn bản đầu tiên cần phải có với mỗi dự án, thường do UBND TP sẽ là nơi ban hành, nhưng đơn vị thụ lý hồ sơ lại là Sở Xây dựng. Chủ đầu tư tập hợp đủ hồ sơ và trình lên Sở Xây dựng, Sở Xây dựng xem xét hồ sơ dựa vào các tiêu chí như: Năng lực của chủ đầu tư, Nguồn gốc đất đai, Sự phù hợp của quy hoạch, … Nếu có mục nào không rõ thì Sở Xây Dựng sẽ lập văn bản hoặc tổ chức cuộc họp để hỏi các Sở ban ngành khác. Nếu hồ sơ được duyệt hết thì sẽ làm tờ trình gửi lên UBND TP để UBND TP ra quyết định chấp thuận.
Phê duyệt quy hoạch 1/500: Sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư thì chủ đầu tư sẽ trình hồ sơ phê duyệt quy hoạch 1/500, trong hồ sơ này phải thể hiện đầy đủ các thông tin về tầng cao, mật độ, GFA, FAR… (gọi chung là thiết kế phù hợp với chỉ tiêu quy hoạch đã được duyệt). Giá trị của khu đất ngoài diện tích thì còn tùy thuộc vào FAR, mà chỉ tiêu quy hoạch lại chính là FAR, liên quan đến giá trị của khu đất nên chỉ tiêu quy hoạch được quản lý chặt chẽ. Thông thường, sau khi xong bước này thì các chủ đầu tư có thể mang bản vẽ cho khách hàng xem, vì về hình dạng khối nhà, tầng cao… sẽ không có sự thay đổi. Hồ sơ nộp tại Sở Quy hoạch Kiến trúc hoặc Uỷ ban nhân dân Quận (tuỳ vào vị trí quản lý), nếu có vướng mắc gì thì Sở hay Quận sẽ hỏi các Sở khác và xin ý kiến của UBND TP, sau đó Sở hay Quận ra quyết định phê duyệt.
Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Sau khi phê duyệt quy hoạch thì sẽ đến bước này. Ở bước này, dự án sẽ ghi rất rõ, được phép làm gì và không được phép làm gì, có nghĩa vụ gì không, … Văn bản này nộp hồ sơ ở Sở xây dựng, sở xây dựng sẽ tập hợp ý kiến và trình lên UBND TP phê duyệt. Từ bước này trở đi, pháp lý dự án sẽ tách thành 2 nhánh. Nhánh 1 sẽ đi theo pháp lý về đất, mà đến cuối cùng đó là sổ đỏ. Nhánh 2 sẽ đi theo pháp lý về thiết kế và xây dựng, cuối cùng sẽ là Giấy phép xây dựng. Một số dự án đã có sẵn sổ đỏ thì sẽ không làm nhánh 1 nữa.
Chủ đầu tư phải liên hệ với Sở Kế hoạch đầu tư để thực hiện các thủ tục ký quỹ cho Dự án. Tiền ký quỹ từ 1 đến 3% vốn đầu tư, cụ thể như sau:
+ Đối với phần vốn từ 300 tỷ đồng trở xuống, mức ký quỹ là 3%
+ Đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ sẽ là 2%;
+ Đối với phần vốn 1.000 tỷ đồng trở lên, mức ký quỹ sẽ là 1%.
Trường hợp dự án đầu tư nhiều giai đoạn đầu tư thì số tiền ký quỹ sẽ được nộp và hoàn trả theo từng giai đoạn thực hiện của dự án đầu tư, trừ trường hợp không được hoàn trả.
Chủ đầu tư nộp hồ sơ lên Sở Tài nguyên và Môi trường để xin thủ tục giao đất. Sở xử lý hồ sơ và trình lên UBND TP và ra quyết định giao đất.
Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất. Chủ đầu tư nộp đúng số tiền sử dụng đất vào kho bạc.
Sở Tài nguyên và Môi trường cùng văn phòng Đăng ký đất đai ra sổ đỏ cho Chủ đầu tư.
Từ bản vẽ quy hoạch, các chi tiết thiết kế sẽ triển khai để được phê duyệt. Bộ xây dựng sẽ là cơ quan phê duyệt là. Thông thường, một thiết kế cơ sở được trình, khoảng 30 ngày để xử lý và đưa ra kết quả. Và thường Bộ xây dựng không cần hỏi ai.
Có 3 loại chính là Đấu nối giao thông, Phòng cháy chữa cháy và Báo cáo đánh giá tác động của môi trường.
Từ Thiết kế cơ sở đến bước Thiết kế kỹ thuật và cơ quan thẩm duyệt cũng là Bộ Xây dựng.
Giấy phép xây dựng được Sở Xây dựng cấp dựa trên hồ sơ thiết kế kỹ thuật đã được Bộ xây dựng duyệt ở bước 3, nhánh 2. Các pháp lý thuộc nhánh 2 này đa số là vấn đề kỹ thuật, nên việc xử lý cũng tương đối đơn giản. Chỉ khó ở bước 4 là xin phép xây dựng, đây là nơi tập hợp tất cả các pháp lý bao gồm từ trước đó của cả nhánh 1 lẫn nhánh 2. Vì vậy, nếu có giấy phép xây dựng thì có thể yên tâm về hồ sơ pháp lý đã sắp hoàn thành.
Nắm rõ các bước pháp lý trên, sẽ dễ dàng để “tầm soát” tình trạng pháp lý của dự án. Bằng cách xem pháp lý cao nhất sẽ định vị được tình trạng pháp lý của dự án đang ở đâu. Từ đó bạn sẽ biết còn thiếu pháp lý gì và đã có pháp lý gì. Và trong mỗi văn bản pháp lý sẽ luôn đề cập đến những pháp lý trước đó, đây sẽ là cơ sở để tra cứu các văn bản pháp lý đã hoàn thành.
Tất nhiên cũng sẽ có vài trường hợp đặc biệt, trường hợp này cần có một chuyên gia để tư vấn xem tại sao lại như vậy.
(Nguồn tổng hợp - quanlyduan.com.vn chỉnh sửa)
