Đối với nhiều nhà đầu tư, cách họ quản lý bất động sản sẽ khác với cách họ kiểm soát trái phiếu, cổ phiếu hoặc các loại tài sản truyền thống khác.
Cách quản lý BĐS trong danh mục đầu tư rất khác biệt. Các thước đo rủi ro và lợi tức phổ biến như “alpha” hay “beta” và xếp hạng tín dụng sẽ không tồn tại trong BĐS. Trên thực tế, không có một tiêu chuẩn chung nào để đánh giá được rủi ro BĐS.
Trên thị trường, việc thiếu dữ liệu công khai, điểm chuẩn và xác minh của bên thứ ba dẫn đến việc có ít thông tin để đánh giá rủi ro. Ngoài ra, đầu tư BĐS thường khó hơn đầu tư vào cổ phiếu, trái phiếu và các tài sản truyền thống khác. Do đó, các nhà đầu tư BĐS cần hiểu cách đánh giá một vài rủi ro trên thị trường đã được liệt kê dưới đây:
Rủi ro chung của thị trường (General Market Risk): Trong giới BĐS, thuật ngữ “risk-on” hay “risk-off” dùng để mô tả vị trí của chúng ta trong một chu kỳ kinh tế rộng lớn. Việc biết mình đang ở đâu trong chu kỳ sẽ giúp nhà đầu tư hiểu về loại hình đang đầu tư có tiềm năng phát triển.
Rủi ro thị trường BĐS: Rủi ro thị trường BĐS chủ yếu phụ thuộc vào yếu tố cung và cầu. Các chỉ số như tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ xây dựng dở dang,… giúp xác định vị trí của chu kỳ thị trường BĐS. Ví dụ, với phân khúc văn phòng thì nguồn cung có sẵn ở thị trường rất dồi dào. Tuy nhiên, do ảnh hưởng của Covid-19 thì nhu cầu các doanh nghiệp không còn cao như trước nữa.
Rủi ro về địa lý: Một vài yếu tố cần được xem xét khi đầu tư vào BĐS tại một khu vực cụ thể, chẳng hạn như thống kê đô thị, tình hình kinh tế tại khu vực, độ tuổi trung bình của người lao động, …. Ngoài ra, tất cả các loại hình BĐS, doanh nghiệp và thuế cũng cần phải xem xét một cách kỹ lưỡng. Bên cạnh đó, việc biết các xu hướng của một khu vực cụ thể là ngắn hạn hay dài hạn cũng có thể giúp giảm thiểu rủi ro.
Rủi ro đối với tài sản cụ thể: Liên quan đến việc phân tích chuyên sâu về khách hàng và các rủi ro khác. Với lĩnh vực BĐS thương mại việc đánh giá rủi ro các khoản thanh toán liên quan đến tiền thuê nhà hay thuê mặt bằng tương đương như trái phiếu của doanh nghiệp. Trong lĩnh vực nhà ở, các nhà đầu tư cần xem xét cơ sở tài chính của khách hàng cũng như các quy tắc chung.
Rủi ro về cấu trúc: Các thuộc tính rủi ro và lợi tức tùy thuộc vào phương tiện đầu tư hay pháp nhân cụ thể. Có nhiều cách để nhà đầu tư có thể định hình các khoản đầu tư của mình dựa trên các kế hoạch chi tiết cho từng loại tài sản. Tất nhiên, sẽ có rất nhiều tình huống khác nhau sẽ xảy ra và điều này đòi hỏi các nhà đầu tư cần phải biết kỹ năng xử lý tình huống cũng như đưa ra các quyết định sáng suốt.
Rủi ro về thanh khoản: Rủi ro về thanh khoản sẽ đi đôi với rủi ro cấu trúc. Thông thường, một cấu trúc có tính thanh khoản càng cao thì lợi nhuận tiềm năng sẽ càng cao. Tuy nhiên, cũng có thể các khoản đầu tư bị “kìm hãm” trong khoảng thời gian và quá trình này được gọi là phí bảo hiểm kém thanh khoản.
Một khi nhà đầu tư đã hiểu về các loại rủi ro trên thị trường BĐS thì có thể quản lý tài sản theo cách tương tự như danh mục đầu tư cổ phiếu hay trái phiếu.
Trên thị trường trái phiếu, bạn có thể so sánh xếp hạng tín dụng của hai công ty trong hai lĩnh vực khác nhau hoàn toàn dựa trên bộ số liệu được tiêu chuẩn hóa. BĐS thương mại cũng có khả năng tương tự như vậy bằng cách định lượng rủi ro của hai dòng tiền tài sản tại hai địa điểm hoàn toàn khác nhau. Trong khi đó, thị trường nhà ở hoạt động như thông số của alpha ở trên thị trường chứng khoán, mức lợi nhuận được đo lường với tỷ lện rủi ro mà các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận.
Các nhà đầu tư BĐS cũng có thể đa dạng hóa danh mục đầu tư tương như việc kết hợp trái phiếu và cổ phiếu. Quá trình quản lý tài sản trên thị trường BĐS sẽ đơn giản hơn rất nhiều thông qua việc nghiên cứu chuyên sâu về rủi ro và đánh giá mối tương quan giữa các loại tài sản khác nhau.
(Nguồn tổng hợp - quanlyduan.com.vn chỉnh sửa)
